urbs-media, 11.8.2008: Der Bundesgerichtshof hat in den Vergangenen Jahren in mehreren Urteilen Mietvertragsklauseln für unwirksam erklärt, die die Mieter zur Durchführung von regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichten. Insbesondere sind danach z.B. feste Fristen für die Renovierung einzelner Wohnräume (z.B. Küchen und Bäder alle zwei Jahre, Wohn und Schlafräume alle fünf Jahre) unwirksam. Diese Rechtsprechung hat dazu geführt, dass in der Praxis inzwischen viele der in Mietverträgen enthaltenen Regelungen über Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Der Deutsche Mieterbund geht in diesem Zusammenhang davon aus, dass ca. 75 Prozent der älteren Mietverträge Renovierungsklauseln enthalten, die gegen die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verstoßen. Hauptgrund für eine derartige Unwirksamkeit sind dabei Vertragsklauseln, die den Mietern ohne Rücksicht auf die tatsächliche Abnutzung starre Fristen für die Renovierung vorgeben. Eine aktuelle Übersicht über die wichtigsten unwirksamen Renovierungsklauseln in Mietverträgen finden sie auf den Internetseiten von urbs-media in dem Beitrag "Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam".

Zahlreiche Vermieter haben daher versucht, von ihren Mietern wegen der unwirksamen Vertragsklauseln über die Renovierungspflicht eine Erhöhung der laufenden Miete zu verlangen. Die Rechtsprechung zu dieser Frage war bisher uneinheitlich. So hatte z.B. das Oberlandesgericht Karlsruhe einem Vermieter entsprechend der "Zweiten Berechnungsverordnung" (§ 28) pro Jahr und Quadratmeter für vom Mieter nicht zu erbringende Schönheitsreparaturen einen Mietzuschlag von 8,50 Euro zugesprochen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.4.2007 - 7 U 186/06). Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern wären nach dieser Entscheidung z.B. pro Jahr 596 Euro Mieterhöhung zulässig, das entspricht einem Aufschlag von ca. 50 Euro pro Monat. Ähnlich hat auch das Landgericht Düsseldorf entschieden (LG Düsseldorf, Urteil vom 18.5.2006 - 21 S 288/05).

Der Bundesgerichtshof hat in einem mieterfreundlichen Urteil jetzt jedoch abschließend entschieden, dass Vermieter zum Ausgleich für unwirksame Renovierungsklauseln keinen Anspruch auf einen Zuschlag zur Kaltmiete haben. Wenn Vermieter eine unwirksame Klausel in ihren Verträgen verwenden, können sie die finanziellen Einbußen folglich nicht mit einem Zuschlag zur Miete ausgleichen. Es bleibt daher dabei, dass Mieterhöhungen über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus generell unzulässig sind.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 9.7.2008 - VIII ZR 181/07)

urbs-media Praxistipp: Obergrenze für Mieterhöhungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich im Regelfall aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt. Ausnahmsweise können Mieterhöhungen auch durch ein Sachverständigengutachten oder durch drei Vergleichswohnungen begründet werden. Zusätzlich ist bei Mieterhöhungen die so genannte Kappungsgrenze (§ 558Abs. 3 BGB) zu beachten. Hiernach darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen. Ausgenommen von dieser generellen Kappungsgrenze sind lediglich Mieterhöhungen wegen Modernisierungen und wegen gestiegener Betriebskosten.