urbs-media, 21.7.2007: Die weitaus häufigste Form der Kündigung von Wohnraum ist die so genannte Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Kein Wunder also, dass viele Mieter versuchen, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vertraglich auszuschließen.

Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass ein Verzicht des Vermieters auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich zulässig und wirksam ist. Allerdings gelten für einen derartigen Kündigungsverzicht die allgemeinen mietrechtlichen Formvorschriften des § 550 Satz 1 BGB. Wird also ein Mietvertrag über Wohnraum für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung gekündigt werden.

Diese Formvorschrift gilt nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs auch für den Verzicht des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung. Konkret hat der BGH entschieden, dass ein derartiger Kündigungsverzicht nur dann länger als ein Jahr gültig ist, wenn die entsprechende Erklärung des Vermieters schriftlich abgegeben wird.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 4.4.2007 - VIII ZR 223/06)

urbs-media Praxistipp: Im Urteilsfall konnte der Mieter zwar vor Gericht ein Vertragsurkunde vorlegen, auf der es hieß: "Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet." Diese Erklärung befand sich jedoch auf einer separaten Seite und war nicht fest mit dem Mietvertrag verbunden. Da der Vermieter im Prozess bestritten hatte, dass sich bei der Vertragsunterzeichnung eine derartige Erklärung bei den Papieren befunden hätte. Der Bundesgerichtshof ging in seiner Entscheidung daher davon aus, dass es an der erforderlichen Schriftform für den Kündigungsverzicht fehlte, weil die angebliche Anlage zum Mietvertrag nicht separat vom Vermieter unterzeichnet war. Folglich war die Eigenbedarfskündigung spätestens ein Jahr nach dem Abschluss des Mietvertrags zulässig.

Wer sich als Mieter auf einen wirksamen Verzicht seines Vermieters bezüglich einer künftigen Eigenbedarfskündigung absichern will muss daher folgende Punkte beachten:

• Der Kündigungsverzicht sollte unmittelbar in der von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Mietvertragsurkunde enthalten sein.

• Wird der Kündigungs-Verzicht auf einer separaten Urkunde erklärt und von den Vertragsparteien abgezeichnet, dann muss dieses Schriftstück genau erkennen lassen, dass es sich hierbei um eine Ergänzung des geschlossenen Mietvertrag handelt. Es darf insoweit also keine Verwechslungsgefahr bestehen.