urbs-media, 29.5.2006: Wer einen Mietvertrag abschließt, der muss nach einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Bonn den Vermieter auch ungefragt über laufende oder drohende Insolvenzverfahren informieren. Auch wenn der bisherige Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen gekündigt hat, muss der neue Vermieter vom Mietinteressenten darauf hingewiesen werden. Unterlässt der Mieter die erforderlichen Hinweise, dann kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung kündigen.

Ob der Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages auch über die erfolgte Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung informiert werden muss, hängt davon ab, welcher Zeitraum inzwischen verstrichen ist. Jedenfalls dann, wenn dieser Zeitpunkt bereits mehr als ein Jahr zurückliegt, dann muss der Mieter den Vermieter hierüber nicht ungefragt informieren.

(Landgericht Bonn, Beschluss vom 6.11.2005 - 6 T 312/05 und Urteil vom 6.11.2005 - 6 S 226/05)

Aus dem aktuellen Schuldenreport 2006 geht hervor, dass gegenwärtig in Deutschland etwa 3,1 Mio. Haushalte Probleme haben, ihre Schulden zu tilgen. Im Ergebnis gilt derzeit etwa jeder 9. Erwachsene in Deutschland als überschuldet und im Jahr 2005 wurden etwa 70.000 neue Verbraucherinsolvenzverfahren eingeleitet. Die Mietschulden in Deutschland haben bis Ende des Jahres 2005 einen Stand von ca. 2,2 Mrd. Euro erreicht.

Wer als Vermieter hier kein Risiko eingehen will, der sollte nicht nur darauf vertrauen, dass Mietinteressent auch ungefragt über aufgelaufene Mietrückstände, laufende Insolvenzverfahren oder kürzlich abgegebene eidesstattliche Versicherungen Auskunft geben muss. Auf der sicheren Seite ist der Vermieter nur dann, wenn er vom Mietinteressenten eine so genannte Selbstauskunft in Händen hält. Denn wenn der Mieter hier unwahre Angaben macht, dann kann der Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten werden (bis zum Einzug des Mieters) bzw. danach fristlos gekündigt werden (Landgericht Wuppertal, Urteil vom 17.11.1998, - 6 S 149/98).

Eine Anfechtungs- bzw. Kündigungsmöglichkeit bei falschen Selbstauskünften des Mieters besteht aber nur dann, wenn die entsprechenden Fragen auch zulässig sind. So darf der Vermieter nur nach solchen Umständen fragen, die zur Beurteilung der Bonität und künftigen Vertragstreue des Mieters erforderlich sind (z.B. Insolvenzverfahren, Einkommen, Schulden, Pfändungen, Anschrift des früheren Vermieters, Grund des Wohnungswechsels, Anschrift des Arbeitgebers usw.) Unzulässig sind hingegen Fragen nach einer bestehenden Schwangerschaft, nach einem (zukünftigen) Kinderwunsch oder nach der Mitgliedschaft in einem Mieterverein. Entsprechende Musterformulare gibt es bei den örtlichen Haus- und Grundbesitzervereinen oder im Internet.

Abschließend noch ein Hinweis zum Problem "Mietnomaden". Wer als Vermieter an solche Personen gerät, der bleibt leicht auf Kosten in Höhe von mehreren 10.000 Euro sitzen. Deshalb sollte in jedem Fall der vorherige Vermieter über den Mietinteressenten befragt werden, und zwar nicht mündlich oder fernmündlich, sondern schriftlich! Außerdem gibt es Datenbanken mit Informationen über potentielle Mietnormaden.

urbs-media Praxistipp: Welchen juristischen Aufwand es erfordern kann, einen Mieter wieder loszuwerden, der die Miete laufend verspŠtet oder gar nicht zahlt, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.2.2005.

Wenn sich der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug befindet, hat der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Möglichkeit, das Vertragsverhältnis fristlos zu kündigen. Eine derartige außerordentliche Kündigung ist dann zulässig, wenn der Mieter

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für einen Monat erreicht.

Einige Vermieter kündigen daher bei Mietrückständen nicht nur fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, sondern sprechen zusätzlich eine fristgemäße Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Kündigungsgrund ist in diesem Fall also zusätzlich, dass der Mieter durch seine unpünktlichen Mietzahlungen seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat.

Bei derartigen hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen war bisher umstritten, ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen lässt. Viele Gerichte haben sich dabei bisher zugunsten der Mieter auf den Standpunkt gestellt, durch die nachträgliche Begleichung der Mietschulden innerhalb der von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB genannten Frist von zwei Monaten nach Klageerhebung werde auch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages unwirksam.

Dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof im Februar 2005 für unzulässig erklärt und entsprechende Urteile des Amtsgerichts Schöneberg und des Landgerichts Berlin aufgehoben. Der BGH begründet seine Entscheidung rein formal: Während für die außerordentliche Kündigung wegen eines Mietrückstands die Rechtsfolgen einer Nachzahlung im laufenden Räumungsprozess in den §§ 569 Abs. 3 Nr.2 BGB, 543 Abs. 2 Nr.3 BGB ausdrücklich geregelt sind, fehle für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB eine entsprechende Regelung. Der Vermieter habe daher ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Pflicht, Miete zu zahlen schuldhaft und "nicht unerheblich" verletzt hat.

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine derartige nicht unerhebliche Pflichtverletzung bei Mietrückständen vorliegt, kommt es insbesondere darauf an, warum der Mieter die Miete nicht gezahlt hat. Der BGH führt in diesem Zusammenhang ausdrücklich aus, dass Mietverträge wegen Zahlungsrückständen nur dann nach § 573 BGB ordentlich gekündigt werden können, wenn der Mieter schuldhaft mit den Mietzahlungen in Verzug geraten ist. Gegenüber einer ordentlichen Kündigung kann sich der Mieter (anders als bei der fristlosen Kündigung) auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten nach Ansicht des BGH in einem milderen Licht erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 16.2.2005 - VIII ZR 6/04).

Die neue BGH-Rechtsprechung führt vermutlich dazu, dass Vermieter bei Mietschulden künftig im Regelfall neben der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zusätzlich noch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB aussprechen werden. Ob eine derartige Kündigung dann bei einer rechtzeitigen Begleichung der Mietschulden innerhalb der gesetzlichen Zwei-Monats-Frist letztendlich zum Erfolg führt, hängt dann wesentlich davon ab, ob die Instanzgerichte dem Mieter ein Verschulden an dem Zahlungsverzug anlasten. Wir gehen in diesem Zusammenhang davon aus, dass die Beweislast für das Vorliegen eines unverschuldeten Zahlungsverzugs beim Mieter liegt. Dieser muss also grundsätzlich entsprechende Tatsachen vortragen (z.B. plötzliche unverschuldete Arbeitslosigkeit), die darauf schließen lassen, dass er mit den Mietzahlungen nicht schuldhaft in Verzug geraten ist.