urbs-media, 2.4.2007: Das Thema "Haftung für Schrottimmobilien" beherrscht schon seit mehreren Jahren die nationalen und internationalen Gerichte bis zum EuGH. Hintergrund dieser Prozessserie: Insbesondere in der Zeit nach der Wiedervereinigung wurden in Deutschland etwa 300.000 bis 350.000 Wohnungen zu teils erheblich überhöhten Preisen über Vermittlungsfirmen verkauft. Erwerber dieser so genannten "Schrottimmobilien" waren im Regelfall Personen ohne Eigenkapital, denen von den Vermittlungsunternehmen vorgegaukelt wurde, die monatlichen Belastungen für die Fremdfinanzierung würden problemlos aus den zu erwartenden Mieteinnahmen und den Steuervorteilen gedeckt. In der Praxis stellte sich dann jedoch bald heraus, dass der objektive Verkehrswert der Wohnungen häufig bei nur 50 Prozent des gezahlten Kaufpreises lag und sich die Gebäude in einem erbärmlichen (unvermietbaren) Zustand befanden. Experten gehen davon aus, dass den Anlegern hierdurch ein Schaden in zweistelliger Milliardenhöhe entstanden ist.

In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte eine junge Polizistin unter den oben beschriebenen Umständen Im Jahr 1997 ein 28-Quadratmeter Appartement für umgerechnet 88.000 DM gekauft. Finanziert wurde der Kauf durch die Badenia-Bausparkasse, vermittelt wurde die Wohnung von der Agentur Heinen & Biege (H&B) aus Dortmund, in deren Beirat Ende der 90er-Jahre auch das inzwischen bei der Badenia ausgeschiedene Vorstandsmitglied Elmar Agostini saß.

Das Besondere an dem so genannten Dortmunder Modell der Firma Heinen & Biege: Die Erwerber mussten auf Veranlassung der Badenia einem so genannten Mietpool beitreten, das die eingehenden Mietzahlungen dann anteilsmäßig an die jeweiligen Eigentümer verteilen sollte. Sinn dieser Konstruktion war, das finanzielle Risiko von Leerständen auf alle Eigentümer gleichmäßig zu verteilen. Weil die angesetzten Mieten jedoch deutlich überhöht waren, ging dem Mietpool schon bald das Geld. Inzwischen ist auch die Vermittlerfirma pleite. Das besondere Risiko dieses Mietpools und die gemessen an den zu erwartenden Mieteinnahmen weit überhöhten Kaufpreise waren damals offensichtlich auch den Verantwortlichen bei der Badenia bekannt.

Der bisher für seine extrem bankenfreundliche Rechtsprechung bekannte 11. Senat des Bundesgerichtshofs hat jetzt grundsätzlich entschieden, dass die Bausparkasse Badenia für die von der Vermittlerfirma begangenen Täuschungshandlungen verantwortlich ist. Allerdings hatte es die Vorinstanz (das Oberlandesgericht Karlsruhe) versäumt, den von der Badenia als Entlastungszeugen benannten Ex-Vorstand Agostini zu vernehmen. Aus diesem Grunde wurde das Verfahren zur erneuten Beweisaufnahme an einen anderen Senat des OLG Karlsruhe zurückverwiesen.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.3.2007 - XI ZR 414/04)

urbs-media Praxistipp: Das Urteil des Bundesgerichtshofs hat derzeit nur für diejenigen Kunden positive Auswirkungen, die damals eine von der Badenia finanzierte und von der Agentur Heinen & Biege vermittelte Wohnung gekauft haben. Hierbei soll es sich um etwa 7.000 Geschädigte handeln. Hier muss die Badenia nun in dem neuen Verfahren vor dem OLG Karlsruhe nachweisen, dass keiner ihrer Mitarbeiter von dem betrügerischen Machenschaften der Vermittlungsfirma Kenntnis hatte.

Einen derartiger Beweis kann die Badenia nach Aussage der Rechtsanwaltskanzlei Resch, die allein 120 Kläger gegen die Badenia vertritt, jedoch nicht führen. Diese Einschätzung wird auch durch eine Meldung in der Online-Ausgabe des Nachrichtenmagazins Spiegel untermauert, wonach ein Briefwechsel zwischen dem ehemaligen Badenia-Vertriebsvorstand Agostini und den H&B-Geschäftsführern aufgetaucht ist, der eindeutig belegt, dass die Badenia über die unseriösen Vertriebspraktiken ihrer Vermittler informiert war. In Kenntnis dieser für sie negativen Beweissituation signalisiert jetzt auch die Badenia Vergleichsbereitschaft. Allerdings sollten sich die Geschädigten auf derartige Kompensationszahlungen nur nach Beratung mit ihrem Anwalt einlassen.

Obwohl das BGH-Urteil wie erwähnt nur Auswirkungen auf die von der Badenia finanzierten "Schrottimmobilien" hat, dürfte sich jetzt auch die juristische Situation der übrigen Geschädigten verbessern. Denn nach der neuen BGH-Rechtsprechung können die Kreditinstitute jetzt nicht mehr pauschal darauf verweisen, von den konkreten Umständen des Wohnungskaufs keine Kenntnis zu haben. Hier gilt künftig eine Umkehr der Beweislast, wenn das Kreditinstitut mit dem Vermittler oder Verkäufer der Wohnung regelmäßig zusammengearbeitet hat. In diesem Fall wird eine Kenntnis der Bank vermutet, wenn sie nicht den Entlastungsbeweis führen kann.